沈建光：明年经济大环境对房地产发展不利

市场总是多变的，房地产行业尤其如此。

在11月23日举办的2016观点商业年会上，瑞穗证券亚洲有限公司董事总经理沈建光指出，川普在年底美国大选中胜出影响的不止是美国，对中国多个行业都将有非常深刻的影响。

除了人民币汇率贬值压力、进出口贸易摩擦、通胀等影响，劳动力、工资和房价受到的影响也很大，服务业、消费等有很大的通胀压力，因而货币政策将收紧，“明年房地产外部政策环境也会更加严峻”。

接受观点地产新媒体采访时，沈建光表示，和今年相比，明年的经济大环境对房地产并不是非常有利。

他解释道，因为房地产去库存，今年一至三季度政府出台的政策对房地产都是扶持的，各地纷纷出台鼓励购买政策，降首付、降利率、放松贷款条件等，货币政策也对房地产放松。

在这种利好情况下，房地产出现了井喷式的销售，一二线城市大量去化，同时房价开始较大幅度上涨，所以国庆之后政策开始紧缩，限购限贷政策不断出台，“明年这些紧缩政策肯定会持续下去”。

沈建光分析指出，一般的房地产政策周期至少在一年以内是不会放松的，且目前国内房价确实涨得有点过火。 与此同时，货币政策亦会同步紧缩，政策将回归房地产企业去杠杆。今年政府五大任务之一便是去杠杆，但目前房地产企业的杠杆依然没有下降，房企总贷款占GDP的比重仍在上升，所以明年政府将回归到去杠杆阶段，即收紧货币，这对房地产也将是一个非常不利的因素，“房地产对货币政策的敏感性很高”。

加上川普上台后全球利率水平被推高，冲击人民币汇率，出口贸易也受影响，国内通胀水平上升，无疑都将影响到接下来的房地产市场。

沈建光预计，按照明年通胀上升的势头，中国政府政策出招跟美国越来越像，货币收紧，财政放松，推高赤字，刺激经济的方法，跟金融相关的行业都会产生很大的压力。

至于行业内争论的房地产泡沫问题，沈建光认为，房价与收入即老百姓的负担能力是相关的，今年房价涨50%，收入增长8%，所以很明显有泡沫。但从以往的周期性变化情况来看，国内更多的是螺旋式上升的泡沫，“这个的泡沫一直会产生，但是中国政府会不断调控，压住泡沫”。

“现在国内房地产正处在新一轮泡沫当中，接下来这个泡沫是破裂，还是被控制住，还是被吸收掉，要看基本面能不能跟上。”沈建光指出，过去收入增长是15%，今年只有百分之七点多，吸收泡沫的能力已经远远下降了，但这波房价却是涨得最厉害的，这是个风险，不可掉以轻心。

此外，由于明年将回归房地产企业去杠杆，货币政策收紧，房地产企业资金链及成本控制方面的压力会大增，未来要面临的风险也不小。

为了应对人民币贬值风险，不少企业开始加大海外投资，配置海外资产进行平衡。沈建光表示，人民币国际化才刚开始，中国企业和老百姓的资产配置中基本都是人民币资产，海外资产很少，今后人民币国际化增加海外资产配置是必然趋势。