2012广州刚需置业群体：房地产市场的江湖style

一夜之间，红遍东西半球的音乐电视作品《江南style》，凭借着自创的骑马式舞步、颇具感染力的节奏及嘻哈搞笑的风格，成为全球纷纷效仿的style。

而在房地产市场，同样有一阵风靡全年的“风”，那就是刚需群体置业风。毫不夸张地说，2012年的广州楼市，基本就是靠刚需置业群体支撑起来的。《江南style》在一个网站的点击率有460万次，而刚需群体的入市正把广州楼市2012年的成交量推向700万平方米的高量。

楼市刚需，便是房地产市场无敌的“江湖style”。

数据：畅销盘中九成是刚需盘

“史上最严厉”的调控，对具有真正购房需求的刚需群体还是采取保护并鼓励入市的态度，比如针对首套房贷款利率进行优惠、今年以来的降息等，对资金实力不是很雄厚的刚需群体都是利好。从今年年初开始，压抑了一年的刚需族逐渐放弃观望，加入到购房大军的行列，成为支撑楼市的最重要力量。在今年前11个月，广州楼市将近700万平方米的成交量中，刚需买家功不可没。

网易房产统计数据显示，截至12月22日，近半年销量排行前20名的楼盘中，有九成、即18个楼盘属于刚需型楼盘。从成交套数上看，销量前20名的楼盘，统统不在中心城区内，而多集中在番禺、南沙、增城、萝岗、花都等区域。尽管目前这些区域内的多数楼盘往返广州市中心还主要依靠自身的楼巴，但随着广州地铁十三号、十四号、十六号、二十一号和四号南延线等多条线路的获批及开始施工建设，未来外围区域的楼盘往返市中心将会更加便捷。因此，畅销盘中，绝大多数都有地铁概念。

对刚需群体的争夺，可谓全年无休，一轮又一轮的营销策略，演绎出一个又一个红火的成交行情。直至年底，广州楼市的刚需争夺战仍进行得如火如荼，刚需促成了暖冬楼市。

原因：主打性价比吸引购买力

广州在售的数百个楼盘中，为何这些楼盘能脱颖而出成为畅销楼盘?除了有品牌、地段等因素外，强调性价比便是它们最强大的竞争力。观察广州畅销盘可见，在前20名楼盘中，五成楼盘的成交价在1万元/平方米以下，其余五成楼盘的成交价多集中在1.1万-1.3万元/平方米之间。

价格从来都是促销的利器。在今年年初观望氛围浓厚的环境里，降价促销成功打开了刚需入市的闸门。今年2月中旬，金沙洲板块的星汇金沙以“9字头”的售价推出毛坯产品，直接跌回到2009年的楼价水平。紧随其后，“供应大户”中海金沙湾也制定出特价单位的促销方案，最低价同样回归至“9字头”。一时间，刚需买家重新走进售楼部，降价促销刺激客人回流的大幕正式拉开。当然，此时还有一季度房贷相对宽松、多数银行首套房利率回复至基准水平的利好。

价格降了，是否就意味着刚需群体可以轻松入市了?当然不是，还得结合产品因素考虑总价问题。因此，针对刚需群体，商家纷纷推出了紧凑实用型的两房及三房户型，单位面积在70-110平方米之间，不少产品还有面积赠送，以1万元/平方米左右的价格计算，一套100平方米的三房单位总价就在100万元左右。特别像增城尚处于限价阶段，每平方米七八千元的楼价吸引了大量广州买家前往置业，相关数据显示，近半年内，增城楼盘凭借总价适中的优势共成交了超过1.1万套一手住宅，成交均价为7724元/平方米。

微评议

谁赢得了刚需

谁就赢得了市场

刚性需求，从这个定义上看，注定了他们就是必须买房、必须换房的一群。既然如此，在调控仍在持续、限购限贷政策仍在执行的市场背景下，谁赢得了刚需群体，谁就能赢得市场。

冬至这一天，保利地产确认2012年认购销售额已超过千亿元。万科、保利、中海、恒大这些销售千亿或接近千亿的背后，自然有房企全国布局、多元化发展的成功定位，当中，认清形势把握刚需置业群体也是他们成功的法宝。认真观察这几家房企在广州的市场，今年内主推刚需产品的住宅项目成为他们主要的“粮仓”。

一手楼市如此，二手楼市也如此。今年广州二手楼市从4月份开始稳步升温，至11月份成交量已经升至58.37万平方米，成为今年前11个月的最高量。在信贷的支持下，今年活跃在二手楼市中的买家，同样也是以刚需群体为主，包括从租房到第一次买房的年轻人、要结婚的年轻人及换房群体。在广州三大中介行的统计中，首次购房者的比例今年约占七成，绝对称得上是主流消费群体。

刚需，是今年楼市的主流关键词，在广州乃至全国楼市都一样。明年，楼市调控仍将持续，刚需依然会是商家们争夺的美味蛋糕。